하늘 모르고 치솟기만 하던 부동산 시장이, 특히 주거용 부동산(아파트,빌라)이 좋은 시절 다 지났군 할 정도로 처참하게 무너지고 있다.

  물론 어느정도 예견하고 있던 일이다.

지난해 난 알뜰히 모아 아파트 하나를 장만한 동서에게(인천 서구 검암지구, 당시 분양으로 1억3천에 분양)당시 3억5천까지 올라갔을때다.

  이제 더 이상은 올라가지 않을거라고 아니 앞으로는 떨어질거라고 지금 팔아서 일단 전세로 옮기고 기다려보는게 좋겠다고 말한 기억이 난다.

ㅎㅎ 당시 난 집한채 없는 아니 뒤로 넘어져도 코가 깨진다고 주거용 오피스텔 2채나 분양 받았다가 큰 코 다치고 의기 소침해 있었고, 그런 내 말이 특별히 귀에 들어 올리 없었겠지만, 사실 내가 부동산 전문가도 아니기 때문에... 그러나 당시에 분명히 그런 예감이 들었고 난 그렇게 말했던것 같다. 지금은 2억5천까지 떨어져 있다. 물론 그래도 손해는 보지 않았지만 돈 1억이 그냥 날라간 꼴이다.

  집이라는건 사람이 살기 위해 만들어지는 것이지 집을 팔고 사고 돈을 벌기 위한 수단이 아니라고 믿고 있었기 때문인데, 당시는 집값이 정말 하늘 높은지 모르고 자고 일어나면 올라 있었던 것이다. 참 어이 없는 일이었다.

나름 분석컨데 집값의 오름은 단순이 수요와 공급의 차이에서 오는 불균형 때문이 아니고 건설업체, 정책, 그리고 그 사이에 이익을 노리는 집단에 의해서라고 생각했다.

그런 아싸리 판에서 국민들이 놀아나고 있었고, 잽싸게 끼어들어 그런 아싸리판에 낀 일부 자금이 좀 있는 사람들은 한몫 챙긴 것도 사실인거 같다. 그러나...

집값 하락이 DTI때문이라고 DTI를 늘려주면 집값이 올라갈것이라고, 요즘 정책 당국에서는 부동산 부양책으로 DTI규제를 약 10% 상향 조정할거라고 한다.

그러나 엄격히 따지면 결코 DTI규제가 근본적인 원인은 아니라고 생각한다.

다만 일조를 했을 수는 있지만 근본적인 원인이 아니라는 얘기다. 그 예로 난 집을 사는 사람들이 100% 은행돈으로 사는게 아니라는 말이다. 적어도 30%이상은 자기돈이 있는 사람들 아닌가?

  이제 국민들도 서서히 눈을 떠가고 있다.

이런 몇몇 이익단체에 의해 좌지우지 되는 부동산 투기에 말려들지 않겠다는 것이다.

집 값이 비싸도 터무니 없이 비싸다는 생각을 비로서 느낀 것이다.

이제야 정신이 버쩍 난 것이 분명하다. 또한 거기에 궁중심리가 작용 했을터이다.

그러니 집값이 안내려갈수 없다.

  (중략하고) 그럼 부동산 경매 시장은 어떤가??

요즘 경매시장도 좀 싸늘하다고 한다. 신문이나 경매 전문지에서 전문가들의 칼럼을 보면 경매도 별루 재미가 없는 시장이 된것이다.

문제는 경매로 많은 돈을 벌수 있다고 생각하는 사람들인데... 돈은 많이 번 사람들은 당연 그렇게 생각할 것이다. 물론 그것도 틀리는 말이 아니지만.. 왜냐면 경매란 시세보다도 20%에서 많게는 50%이상까지 싸게 사는 경우가 있다. 그러니 돈이 되는것도 사실이다.

 그런데 요즘 경매 시장을 생각해 본다.

난 아직 초보이고 시작한지도 얼마되지 않았지만 경매를 시작해 보니 그게 만만치가 않다.

우선 요즘 부동산 매매가 쉽지가 않다. 그러니 싸게 낙찰을 받아도 쉽게 팔리지 않으니 일단은 자금이 묶이게 된다.

  싸게 낙찰 받는 만큼 빨리 팔고 또 다른 물건을 낙찰 받아 팔고 이런 식으로 차액을 챙기면서 자금을 늘려가야하는데.. 실상은 당장 그렇지가 못하다. (그런 시절이 있었다고는 한다.)

그러니 낙찰을 받아도 임대를 놓아 수익을 발생 시켜야 하는데,  이런 문제를 잘 해결해야만 경매에서도 실패를 하지 않을것이라 본다.

  물론 경매 과정에서의 위험부담도 묵과 할수는 없다.

무턱대고 경매로 돈을 벌수 있다는 생각보다는 경매를 하기 위해서는 다음과 같이 차분히 자신의 여건을 생각하고 자기 여건에 맞는 물건에 투자를 해야 할 것이다.

  1. 내 자금 여력이 얼마인가?

  2. 대출은 얼마나 될 수 있는 물건인가?

  3. 장기투자로 할 것인가? 단기 투자로 할 것인가?

  4. 투입금액은 빠른 회수가 가능한가?

  원룸이 시세보다 아주 저렴하게 나오는 경우가 있다

경북 칠곡 북삼면 같은 경우 신축된지 얼마 되지 않았는데도 감정가 7억짜리가 3억 아래로 떨어진 물건도 있다. 얼른 보면 참 탐나는 물건이다.당장 몇억을 벌 수 있는 게 아닌가?

그렇다. 낙찰만 받으면 그리고 시세대로 팔 수 있으면 당연히 그럴 것이다.

   그래서 대출만 믿고 자신의 자금 능력을 생각하지 않고 덜렁 일저질렀다가 대출이 되지 않아 보증금만 날리는 경우도 있을 것이다. 다가구 원룸은 대출이 원할하지 않다고 한다.

  이럴 경우 경매로 돈을 벌 생각으로 드리댔다가 오히려 에고고~~낭패만 당할 수 있다.

또한 당장 매매가 되지 않을때를 생각하여야 한다. 어떻게 임대를 놓고 수익을 발생 시킬 것인지? 대출 받은 금액에 대한 이자는 충분히 나오는지? 투입한 금액은 빠른게 회수가 가능한지?

등등 다각적으로 고려해 볼 필요가 있다.

  특히 분위기에 휩쓸려 너무 높은 가격에 낙찰 받지 않도록 주의 해야한다.

그럴경우 잔금을 납부하지 않고 포기하는 분들이 많은데 이런 경우 보증금 10%를 그냥 날리게 되니 말이다.

감정가만 믿고 입찰 금액을 정할 경우 특히 조심하여야 하며 감정가를 절대 믿지 말아야 한다.

  부동산 경매로 돈을 벌 수 있는게 사실이다.

그러나 어떤 사업이든 실패하면 망하는거고, 성공하면 돈을 벌듯이 경매도 마찬 가지인거 같다.

경매라고 무조건 돈을 벌 수 있다는 믿음보다는 뭐든 신중히 판단하고 분석하여야  투자에 성공 할 수 있다는 것을 염두해둬야 할거 같다.