안녕하세요 에드가입니다^^

이제 거리마다 벗꽃들이 만발을 했네요^^

출근 할때마다 길가에 만개한 벗꽃들을 보니 봄처녀도 아닌데 마음이 설레입니다 ㅎㅎ

경매를 처음 공부할때는 정말 뭐가 뭔지 어리둥절 하더군요!

법률적인 용어들이 많아 용어들도 외우기 어렵고, 권리분석은 또 왜이리 헷갈리는지??

헌데.. 공부를 할수록  부동산경매라는게 더 어렵고 두렵다는 생각을 떨쳐버릴 수가 없습니다.

그만큼 많은 변수와 불확실성이 존재하는게 경매의 숨은 권리인거 같습니다.

낙찰의 기쁨이란 말로 표현 할 수 없습니다.

특히 많은 사람들이 경합하여 그 중 1등으로 법대에 나갈때는 그 뿌듯함이란 경험하지 않은 사람들은 알 수 없을것입니다.

그러나..... 잘못된 권리 분석으로 인한 1등이라면 어떨가요???

순간적인 기쁨이 오랜 슬픔으로 바뀔 수도 있지 않을 까요??

그래서 돌다리도 두들겨보고 건너야 한다는 속담이 있나 봅니다.

자신 있는 권리분석이지만 응찰 당일까지 권리분석에 대한 긴장은 이어가야 할거 같습니다.

도대체 뭔 말을 하고 싶은거야? ㅎㅎ 서론이 좀 길었네요!

오늘은 전세권에 대해 좀더 확실한 공부를 해보고자 합니다.

이미 잘 알고 있다고 해도 한번 더 복습하는 차원에서 읽어 주세요~^^

경매 권리분석에 있어 가장 중요한 포인트는 선순위냐? 후순위냐? 입니다.

후순위이면 문제가 없고, 선순위이면 문제가 있다!

선순위면 인수고, 후순위이면 소멸이다. 라는 것이죠~

여기서부터 권리분석의 시작이 아닐까? 생각합니다.

그러나 선순위라도 말소되고, 소멸되며 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 예외도 있습니다.

아니 선순위인데 소멸이라니? 무슨 말이야? 하는 분도 있을 것입니다.

그래서 예외라는 규정입니다.

그 예외 규정이란 배당요구(민집148조)에 관련된 내용이 핵심 관건이라고 할 수 있습니다.

즉, 배당요구를 하느냐, 배당요구를 하지 않느냐, 입니다.

민집 91조4항단서에 보면 (저당권,압류,가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권중 전세권은 실체법상 존속기간이 지났는지에 관계없이 그 권리자가 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸하므로, 이에 해당하는 권리는 비록 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 있드라도 배당요구가 필요하다.

다시말해 선순위 전세권자는 배당요구를 해야만 매각으로 소멸한다.라는 것입니다.

그렇다면 소멸주의에 의해 소멸이란 간단히 말해 없어진다는 의미이므로 매각이되므로해서 전세권은 없어진다. 라는 말이겟죠?

소멸된다? 없어진다? 그렇다면 권리 자체가 없어지므로 당연히 인수할게 없다라는 뜻이겟죠!

여기서 선순위와 후순위전세권자의 차이를 살펴봅니다.

선순위 전세권은 배당요구해야 배당받고 소멸하고(민집91조4항), 후순위는 배당요구해야하지 않아도 배당받고 소멸한다.

여기까지 읽으신분들은 대충 감이 오실거라 생각합니다.

아~ 선순위전세권자라도 배당요구를 하면 소멸되는구나!!!

그렇다면 설령 선순위전세권자가 배당에서 전액 배당을 받지 못하드라도 소멸되므로 낙찰자가 미배당금에 대해 인수하지 않아도 되는구나~~~ 아싸~~ ㅎㅎㅎ

반대로 배당요구하지 않으면 소멸되지 않으므로 전액 낙찰자가 인수해야 하는것이겠지요?

이제 간단히나마 정리를 해보겠습니다.

(사례1)

1. 소유자

2. 전세권자 1억(전입+점유)

3. 근저당 1억

4. 가압류

(사례2)

근저당권자가 경매신청을 했습니다.

사례1이나, 사례2나, 선순위 전세권자입니다.

그러나 한눈에 전세권자의 다른 부분이 있습니다.

사례1은 현재도 살고 있고, 사례2는 다른집으로 이사를 해버렸습니다.

둘다 배당요구를 종기일 안에 신청을 했습니다.

그럼 모두  배당요구를 했으니 배당을 다 못받드라도 낙찰자가 인수하지 않아도 되겠죠?

그러나........... 결론은 잠시 여러분들의 생각을 정리할 수 있도록 보류하겠습니다.^^

정답과 해설을 댓글로 달아 주세요~

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(사례 1)의 경우는 전세권은 소멸 됩니다. 하지만 선순위임차인의 지위로서 대항력을 행사할 수 있습니다.

따라서 전세권은 소멸되지만 전액 배당이 충족되지 않다면 미배당금에 한해 낙찰자가 인수해야 합니다.

(사례2)의 경우는 그 반대입니다.

전세권을 등기했기 때문에 당연 배당 받는다고 생각하고 이사를 한 경우인데요.

이럴경우는 선순위 전세권이라해도 배당요구를 한 경우 소멸되고, 미배당금을 낙찰자에게 인수 시킬수가 없는 결과가 됩니다